Wer eine Immobilie vermietet, erzielt nicht nur Mieteinnahmen, sondern muss auch eine Reihe von Kosten tragen. Hier ein Überblick über die wichtigsten Positionen, die eine steuerliche Absetzbarkeit aufweisen. Private Vermieter stellen einen Großteil der Wohnungen in Deutschland bereit. Die Vermietung ist nicht nur mit Mieteinnahmen verbunden, sondern auch mit zahlreichen Kosten. Grundsätzlich gilt: Vermieter müssen die Jahresmieteinnahmen in ihrer Steuererklärung angeben. Dazu müssen sie die sogenannte Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ausfüllen. Sie können jedoch auch Aufwendungen für die Immobilie steuerlich geltend machen und damit ihre Steuerlast senken.
1. Anschaffungskosten
Vermieter dürfen die Anschaffungskosten für die vermietete Wohnung über einen längeren Zeitraum von der Steuer absetzen. Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 erbaut worden ist, können 2,5 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Dies gilt so lange, bis 100 Prozent der Kosten erreicht sind. Wurde ein Haus nach 1924 gebaut, so dürfen zwei Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr abgeschrieben werden. Die Nutzungsdauer hierfür beträgt 50 Jahre.
2. Zinsen
Die Mehrheit der Immobilienkäufer finanziert den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung zu einem erheblichen Teil über ein Hypothekendarlehen Dieses wird langfristig in monatlichen Raten abgezahlt. Diese Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Zinskosten können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
3. Grundsteuer
Alle Immobilienbesitzer in Deutschland müssen jährlich Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Steuer wird durch die jeweilige Gemeinde festgelegt, in der sich die Immobilie befindet. Alle Vermieter dürfen die Grundsteuer als Werbungskosten in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen.
4. Maklerprovision
Viele Vermieter beauftragen einen Makler mit der Vermietung ihrer Immobilie. Oft überlassen sie ihm die Auswahl eines Mieters. Sofern der Vermieter dabei die Maklerprovision trägt, darf er sie von der Steuer absetzen. Auch Kosten für Anzeigen im Internet oder der Zeitung zum Zwecke der Mietersuche dürfen steuerlich geltend gemacht werden.
5. Nebenkosten der Immobilie
Vermieter erheben von ihren Mietern in der Regel Nebenkosten für Heizung, Wasser und Müllabfuhr sowie für weitere Dienstleistungen wie Reinigung und Hausmeisterdienste. Sie müssen diese vom Mieter entrichteten Beiträge als Einnahmen versteuern. Aber danach können sie jedoch auch als Werbungskosten in ihre Steuererklärung eintrage werden.
6. Reparatur und Renovierung
In den meisten Fällen muss der Vermieter die Kosten tragen, wenn in der Wohnung eine Reparatur ansteht oder renoviert werden muss. Das kann von kleinen Reparaturen wie einem defekten Wasserhahn bis hin zu größeren Posten wie etwa dem Einbau neuer Fenster reichen. Generell dürfen Arbeiten, die der Renovierung oder dem Erhalt der Immobilie dienen, von der Steuer abgesetzt werden. Handwerkerkosten können als Werbungskosten komplett geltend gemacht werden.
7. Leerstand
Wenn Vermieter keinen Mieter für ihre Immobilie finden und sie eine zeitlang leer steht, können Vermieter weiter anfallende Kosten – etwa für Strom, Grundsteuer oder Gebäudeversicherung – von der Steuer absetzen. Sie können sie als vorab entstandene Werbungskosten geltend machen. Allerdings muss sich der betroffene Vermieter ernsthaft um eine Vermietung bemühen und dies dem Finanzamt nachweisen.
Grundsätzlich empfiehlt es sich hier einen Steuerberater als Fachmann hinzu zu ziehen. Gerne empfehlen wir Ihnen hier einen kompetenten Ansprechpartner für Ihre Steuererklärung.
